Umowa dożywocia i ryzyko w nieruchomościach

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to specyficzny rodzaj umowy, na mocy której właściciel nieruchomości przenosi jej własność w zamian za zapewnienie mu dożywotniego utrzymania. Nowy właściciel, otrzymując nieruchomość, zobowiązuje się do „przyjęcia zbywcy jako domownika, dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym”, zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego.

Umowa nie może być terminowa i kończy się z chwilą śmierci dożywotnika (czyli byłego właściciela, osoby uprawnionej). Konkretne obowiązki wchodzące w zakres „dożywotniego utrzymania” powinny być precyzyjnie określone w umowie, ponieważ każdy ma indywidualne oczekiwania.

Choć zazwyczaj umowy dożywocia są zawierane między członkami rodziny (np. rodzicami i dziećmi, dziadkami i wnukami), ponieważ dożywotnik często staje się domownikiem nowego właściciela, możliwe jest także zawarcie takiej umowy między osobami obcymi, a nawet z osobą prawną, taką jak spółka. Wymaga to jednak szczególnego zaufania między stronami. Umowa dożywocia wymaga formy aktu notarialnego.

Ryzyko związane z nieruchomością obciążoną dożywociem

Prawo dożywocia obciąża nieruchomość. Jeśli nieruchomość obciążona prawem dożywocia zostanie sprzedana lub podarowana innej osobie, wszystkie dotychczasowe obowiązki właściciela przechodzą na nowego nabywcę. Jest to potencjalne ryzyko dla osoby przekazującej własność, ponieważ traci kontrolę nad tym, kto będzie wykonywał wobec niej obowiązki umowne. Dożywotnik nie może sprzeciwić się sprzedaży nieruchomości.

Dla potencjalnego nabywcy nieruchomości, która jest obciążona dożywociem, wiąże się to z ryzykiem trudnym do oszacowania. Świadczenia na rzecz dożywotnika mogą być spełniane przez wiele lat, a ich zakres może się zwiększać wraz z wiekiem uprawnionego. Obowiązki, takie jak przyjęcie dożywotnika do własnego domu, mogą być trudne lub niemożliwe do spełnienia przez obcą osobę.

Weryfikacja obciążenia w Księdze Wieczystej

Powszechne przekonanie, że wystarczy zweryfikować wpisy w księdze wieczystej, aby zakup nieruchomości był bezpieczny, jest błędne, co szczególnie potwierdza umowa dożywocia. Chociaż notariusze od lat 90. XX wieku przekazują do sądów informację o zawarciu umowy dożywocia, która jest ujawniana w Dziale III księgi wieczystej, co teoretycznie pozwala sprawdzić obciążenie, w praktyce sytuacja jest bardziej złożona.

Najważniejsze jest to, że brak wpisu dożywocia w księdze wieczystej nie powoduje, że umowa jest nieważna. Prawo dożywocia wiąże strony i potencjalnego nabywcę nieruchomości również wtedy, gdy nie jest wpisane do księgi wieczystej. Dodatkowe utrudnienia mogą wynikać z funkcjonowania umów zawartych przed latami 90. (gdy nie było obowiązku składania wniosków o wpis) oraz z błędów podczas migracji ksiąg wieczystych do formy elektronicznej na początku XXI wieku.

Co istotne, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni prawa dożywocia. Oznacza to, że zakup nieruchomości od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel nie gwarantuje, że nieruchomość jest wolna od tego obciążenia.

Jak ograniczyć ryzyko zakupu?

W związku z powyższym, sama weryfikacja wpisów w Dziale III księgi wieczystej nie wystarczy. Zwiększoną czujność należy zachować w przypadku zakupu starszych i zamieszkałych budynków. Konieczne jest ustalenie, kto zamieszkuje nieruchomość i na jakiej podstawie prawnej. W akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości na pierwszego nabywcę w zamian za dożywocie będzie wyraźnie wskazane, że do przeniesienia własności doszło w wyniku umowy dożywocia.

Dodatkowo, konieczne może okazać się sprawdzenie akt księgi wieczystej dostępnych w sądzie, aby prześledzić historię zmian właścicieli. Aby uzyskać wgląd do akt, osoba zainteresowana zakupem (niebędąca jeszcze właścicielem) musi wykazać interes prawny, co zazwyczaj wymaga uzyskania pełnomocnictwa od aktualnego właściciela.

Zakończenie i zmiana umowy dożywocia

Prawa dożywotnika wygasają z chwilą jego śmierci. Jeśli kupujący dysponuje aktem zgonu dożywotnika, sąd wieczystoksięgowy wykreśli wpis o dożywociu.

Kodeks cywilny przewiduje możliwość rozwiązania umowy dożywocia przez sąd wyłącznie w „wyjątkowych wypadkach”, takich jak stosowanie przemocy czy niewywiązywanie się z obowiązków. Zwykłe spory rodzinne nie są wystarczającą podstawą. Żądanie rozwiązania umowy może zgłosić każda ze stron.

Ważne zastrzeżenie dla potencjalnego nabywcy nieruchomości obciążonej dożywociem: nie można żądać rozwiązania umowy, gdy obciążona nieruchomość zostanie sprzedana lub podarowana innej osobie. Orzecznictwo sądowe jednolicie wyklucza taką możliwość, z jedynym wyjątkiem, gdy własność przeszła w ramach spadkobrania. Oznacza to, że nabywca nieruchomości obciążonej dożywociem pozostaje związany warunkami tej umowy.

Nabywca nieruchomości obciążonej dożywociem nie może jednostronnie zmienić warunków umowy. Gdy wykonanie obowiązków jest niemożliwe lub utrudnione, można je zmodyfikować odrębną umową w formie aktu notarialnego (aneksem), co wymaga zgody obu stron – zobowiązanego (aktualnego właściciela) i dożywotnika. Przykładem może być zamiana świadczeń rzeczowych na regularną płatność pieniężną. Nabywca i dożywotnik mogą również żądać zmiany prawa dożywocia przez sąd, który w miejsce niektórych lub wszystkich obowiązków zasądzi dożywotnią rentę.

Podsumowując, umowa dożywocia jest złożonym zagadnieniem prawnym, które wymaga od uczestników rynku nieruchomości, szczególnie kupujących, szczególnej ostrożności i dokładnej weryfikacji prawnego statusu nieruchomości, wykraczającej poza standardowe sprawdzenie księgi wieczystej.